Корзина для мыслей - Про налоги, каньоны и бабушкин сундук.

06:28 pm - Про налоги, каньоны и бабушкин сундук.

Строительство небоскреба прежде всего является коммерческим проектом. Естественно, что наибольшую прибыль в виде предлагаемых в аренду площадей можно получить, построив здание в форме призмы, основанием которой является весь участок земли, принадлежащей инвестору. И, как правило, небоскребы строились именно такими, при этом основание могло быть какой угодно сложной формы. Исключения тоже встречались, но лишь в случаях, когда экономический аспект строительства не превалировал; как правило это происходило, если здание строилось не для сдачи в аренду, а для размещения представительства фирмы-инвестора. Однако, начиная с середины 1910-х призмы перестают строиться, уступая проектам, описать которые можно уже другой геометрической фигурой – пирамидой.
Что же побудило умеющих хорошо считать нью-йоркских девелоперов отказаться от экономически обоснованных решений?

Большая часть бюджета любого американского (да и европейского тоже) города состоит из поступлений от налога на недвижимость. Чем дороже недвижимость, тем больше налог на нее, тем больше город может вкладывать в благоустройство своей территории, тем лучше условия жизни на этой территории, и тем дороже недвижимость. (Абсолютная ставка налога отличается, конечно, но общий принцип именно такой). Поэтому появление первых, немногих пока небоскребов, увеличивая подлежащую налогообложению коммерческую площадь, было выгодным для властей. Но постепенно ситуация менялась - небоскребов становилось больше, они становились все выше, и стала проявляться другая тенденция: владельцы низкоэтажных домов, расположенных по соседству с небоскребами, стали справедливо указывать, что брать налоги с их собственности в прежнем объеме несправедливо – окна упираются в стены небоскребов, солнца в офисах/квартирах стало меньше. Рост налогов с владельцев небоскребов перестал компенсировать падение налогов с других землевладельцев.
И наконец, в 1916м, произошло событие, ставшее последней каплей.

Страховая компания Эквитэйбл решила построить себе новую штаб-квартиру вместо недавно сгоревшей. Компания была солидная, поэтому и здание должно было получиться солидным , высоким и вместительным. Никаких башенок и финтифлюшек. Однако все здания, построенные до этого вокруг, тоже были солидные, вместительные и т.п. Следствием всеобщего стремления к вместительности стало не только прозвище нового здания - "бабушкин сундук", но и явление, которым до этого пугали ньюйоркцев лишь в теории – «городской каньон»: Пайн-стрит, расположенная между Эквитэйблом и его соседом, перестала освещаться солнцем вообще (фотка справа; именно отсюда нам показывали звериный оскал капитализма в "Международной панораме" и подобных ей программах в 70-80ые). Недовольство публики строительством небоскребов теперь имело реальное доказательство, каждый мог прийти и убедиться, к чему приводит строительство, затеянное только ради прибыли, без учета интересов горожан.
Как ни странно, но уже в то время власти Нью-Йорка считались с жителями, избирателями, журналистами, налогоплательщиками. Буквально через несколько месяцев был принят закон о зонировании, который подразумевал, в частности, невозможность строительства высотной части зданий на всем застраиваемом участке, запрещал высотное строительство на осевой линии улицы, задавал зависимость площади здания от его этажности. Именно благодаря этому закону Нью-Йорк не превратился в город, застроенный небоскребами сплошь, его улицы не стали темными каньонами, а мы сейчас можем увидеть знаменитые небоскребы постройки 20-30х годов.

А Эквитэйбл, хоть и признан сейчас памятником архитектуры, выглядит скорее напоминанием о людской жадности и предупреждением тем, кто строит "дома поперек улиц".

(на фотографии слева показано, как мог бы выглядеть небоскреб, построенный с учетом требований закона на участке Эквитэйбла)